---

В каждой стране существуют свои юридические тонкости приобретения недвижимости, которые либо осложняют процедуру пробретения «квадратных метров» и адаптацию в стране, либо дают «зеленый свет» иностранцам и создают максимально комфортные условия для проживания собственникам недвижимости. Вступление в действие изменений Кадастрового Закона Турции, регулирующего процедуру прибретения собственности иностранными гражданами, существенно упростило процесс покупки недвижимости и получение долгосрочных документов для проживания.

В Турции купить недвижимое имущество могут физические и юридические лица тех государств, которые соблюдают «принцип взаимности». Владение объектом недвижимости в Турции дает иностранцам право постоянного проживания в стране. Вид на жительство выдается также всем членам семьи собственника недвижимости первоначально на год, а в последующем продлевается на 2,5 года и 5 лет. По истечении 5-ти летнего срока продления иностранный гражданин имеет право подать документы на гражданство.

Одним словом, иностранцев может только радовать тот факт, что владение недвижимым имуществом в Турции является и аргументом, и поводом для получения вида на жительство и гражданства.

Купить недвижимость в Турции можно и на юридическое лицо. Процедура организации фирмы предельно проста. Минимальное количество учредителей – 2, максимальное - не ограничено. Гражданство не имеет значения ни для учредительства компании, ни для ее официального руководства. Однако, для директора-иностранца необходимо наличие разрешения на работу от Министерства труда и социального обеспечения. Разрешение на работу может быть выдано и после начала работы (не позднее, чем через месяц после официального вступления в должность). Для владения недвижимостью компания не обязательно должна вести реальную деятельность.

Иностранные граждане могут пробретать в Турции недвижимость в соответствии с законодательными ограничениями (по площади, по территориальному фактору) для использования как жилье или предприятие, с применением общего или локального плана застройки. Площадь земельного участка, приобретаемого в личную собственность, не должна превышать 2,5 га. Законом предусмотрено, что Совет Министров Турции может поднять эту планку до 30 га.

Иностранные Общественные и религиозные организации, Фонды, Кооперативы, Ассоциации и государственные учреждения не имеют права приобретать недвижимое имущество на территории Турции.

Граждане иностранных государств, соблюдающих с Турцией «принцип взаимности» могут стать собственниками недвижимого имущества, полученного путем наследства. В случае наследования утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право.

При покупке недвижимости иностранцами Совет Министров Турции уполномочен обозначить зоны, которые имеют:

стратегическую дислокацию
государственную значимость или ценность с точки зрения безопасности страны
нуждаются в охране благодаря их мелиоративным, энергетическим, сельскохозяйственным, геологическим, историческим, религиозным и культурным особенностям
Земли в данных зонах не могут быть приобретены в собственность иностранными гражданами или коммерческими организациями, выступающими в качестве юридических лиц.
ИТОГО: Иностранным гражданам, чтобы полноправно владеть недвижимостью в Турции, совсем не обязательно здесь работать или создавать рабочие места, тем самым, улучшая экономическое состояние страны, не обязательно инвестировать крупную сумму денег в экономику Турции, не требуется проходить длительную процедуру получения ВНЖ и гражданства, как во многих странах ЕС. ЮРИДИЧЕСКИЙ ОТДЕЛ КОМПАНИИ «ELBERT LTD» СОВЕТУЕТ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ОБРАТИТЬ ВНИМАНИЕ НА СЛЕДУЮЩИЕ ДЕТАЛИ
Кадастровое свидетельство (ТАПУ) должно быть проверено или подвергнуто экспертизе
Следует получить детальные сведения относительно оплаты кадастровых сборов и затрат
Необходимо проверить наличие на недвижимости ипотеки, частичного отчуждения, заклада, дарения, долговых обязательств и т.д.
Необходимо проверить соответствует ли действительное расположение недвижимости тому, что записано в кадастровом свидетельстве (ТАПУ)
Если приобретается вилла, дом, квартира или другая подобная недвижимость, следует убедиться, имеются ли на нее строительный план, разрешение на строительство и проживание
Следует убедиться, что покупатель недвижимости является гражданином страны, соблюдающей с Турцией «принцип взаимности»
Обследуйте физическое состояние недвижимости и отсутствие задолженности за электричество, воду и по налоговым сборам, т.к. в дальнейшем эти долги могут быть затребованы с нового владельца недвижимости
Если речь идет о покупке земельного участка, убедитесь, что указанный в ТАПУ номер (Ada Parsel) участка соответствует действительному, внимательно исследуйте данные относительно допускаемой величины застройки земельного участка и типа строительства (жилое или коммерческое)
Непременно узнайте, не является ли данная недвижимость акционерной (Кооперативной) собственностью, т.к. в этом случае полное владение может быть только после приобретения всех акций всех членов Акционерной компании (Кооператива)
Не совершайте сделки, не утвержденные присяжным переводчиком, а также не принимайте документов, не заверенных нотариально
Для предотвращения конфликтных стуаций, сделки купли-продажи следует осуществлять руководствуясь консультацией эксперта, а в случае использования посреднических услуг риэлторов, ознакомиться с регистрационными документами на агенство недвижимости
1. ПОКУПАТЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ подает заявление на получение ВИДА НА ЖИТЕЛЬСТВО В ТУРЦИИ в Городское полицейское управление, отдел по работе с иностранцами. К заявлению необходимо приложить копию ТАПУ покупаемой недвижимости, нотариально заверенный договор купли-продажи, документ подтверждающий наличие денежных средств в сумме не менее 300 USD (любые финансовые документы), копию паспорта и 4 фотографии.

2. В промежуток от 3-х до 5-ти дней, в этом же государственном учреждении ПОКУПАТЕЛЬ НЕДВИЖИМОСТИ получает ТРЕХМЕСЯЧНУЮ ЭКСТРАВИЗУ, выданную на основании его заявления.

3. После приобретения собственности и получения документа о праве владения недвижимостью (ТАПУ) ТРЕХМЕСЯЧНАЯ ЭКСТРАВИЗА продлевается на срок до 6 месяцев или аннулируется, в случае расторжения сделки.

ВЫДЕРЖКИ ИЗ ЗАКОНА «О ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ»

Согласно ст. 35 Закона о собственности в Турции № 2644 от 22 декабря 1934 года и Новой редакции Закона о приобретении недвижимости иностранными гражданами № 5444 от 7 января 2006 года, «иностранные физические лица и компании, образующие юридическое лицо и созданные за рубежом в соответствии с законодательством своей страны, обладают правом приобретать недвижимое имущество, находящееся в пределах границ Турецкой Республики» на основе принципа взаимности.

Это означает, что недвижимость в Турции имеют право покупать граждане тех государств, законодательства которых , юридически и фактически позволяют гражданам Турции приобретать недвижимость на своей территории. Это условие не является обязательным для лиц без гражданства, беженцев и лиц, осуществляющих инвестирование в сфере туризма Турции. В настоящее время Турция соблюдает принцип взаимности с 112 странами, включая Россию.

Российское законодательство разрешает турецким гражданам приобретать недвижимость в России на частное лицо, исключение составляют лишь земельные участки. Таким образом, с 1 января 2004 года Россия вошла в список из 24 стран, физические и юридические лица которых могут приобретать в собственность здания на территории Турции (при покупке строения земельный участок автоматически переходит в собственность покупателя). При приобретении недвижимого имущества в Турции иностранные физические лица должны соблюдать следующие законодательные ограничения:

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ТЕРРИТОРИАЛЬНОМУ ФАКТОРУ

Действуют согласно Положения Закона № 2565 «О закрытых военных районах и зонах безопасности», согласно которому не возможны продажа, передача в пользование, сдача в аренду иностранным физическим и юридическим лицам объектов недвижимого имущества, расположенных в военных закрытых районах и зонах безопасности , а также районах, имеющих стратегически важное значение в связи со своими особенностями энергетического, сельскохозяйственного, недропользовательского, экологического, религиозного и культурного плана. Запретные военные зоны и зоны безопасности определяются Министерством обороны, другие запретные зоны определяются Советом Министров по представлению соответствующих государственных органов и учреждений. С целью упрощения бюрократических процедур парламент Турции обязал Министерство обороны в трехмесячный срок разработать карты регионов с указанием не подлежащих продаже объектов недвижимости. Эта информация поступит к использованию в Генеральное Кадастровое Управление, после чего отпадет необходимость запроса в соответствующие военные ведомства.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ПЛОЩАДИ

Определены статьей 35, Закона о собственности № 2644, согласно которому общая площадь недвижимости, принадлежащей иностранному физическому лицу на праве собственности или полученной им в использование на основании ограниченного вещного права, не может превышать 2,5 га (25 тыс. кв.м.) по всей Турции. Законом предусмотрено, что Совет Министров может поднять эту планку до 30 га В связи с этим, согласно принятому Генеральным Кадастровым Управлением Турции Циркуляру № 2006-1 от 20 января 2006 года, при оформлении документов в земельном реестре иностранец должен подписать заявление, в котором заверяет, что общая площадь закрепленной за ним недвижимости по всей Турции (включая эту) не превышает 2,5 га, и соглашается с тем, что, в противном случае, он обязуется освободить излишки площади, которая будет продана, а полученная сумма будет переведена на его счет. Новый закон ввел дополнительное ограничение по площади: в каждой области (по-турецки "il") не более пяти тысячных (0,5%) от всей площади этой области может принадлежать иностранным физическим лицам. Вместе с тем, Совет Министров уполномочен установить эту цифру отдельно для каждой области, но не более предусмотренных законом 0,5%. Исключение составляет недвижимое имущество, полученное путем наследства. В случае наследования утверждаются только достоверные завещания, составленные в стране наследника. Если подобного завещания не имеется, то в силу вступает принятое законодательством Турции наследственное право. Недвижимое имущество, полученное по наследству гражданами иностранных государств, в отношении которых принцип взаимности не применяется, а также имущество, находящееся на территориях, в отношении которых действуют законодательные ограничения, конфискуется, а его владельцу выплачивается стоимость конфискованной недвижимости.

ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ВИДУ НЕДВИЖИМОСТИ На иностранное физическое лицо может быть оформлено только то недвижимое имущество, которое зарегистрировано в земельном реестре как жилье или рабочее место, или же предназначено для использования в аналогичных целях согласно архитектурным планам застройки. Под «рабочим местом» подразумевается комплекс недвижимого имущества, используемого в коммерческой деятельности, это может быть офисное помещение, отель или фабрика со всеми прилегающими постройками. При оформлении документов необходимо предоставить соответствующую справку из муниципалитета по месту нахождения недвижимости.

ОГРАНИЧЕНИЯ ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ Иностранным юридическим лицам, являющимся коммерческими организациями закон разрешает приобретение недвижимости. Различные фонды, ассоциации, общества, кооперативы, государственные учреждения не могут приобретать недвижимость в Турции. Иностранные коммерческие организации могут приобретать недвижимость в Турции только в рамках частных законов (Закона о поощрении туризма, Закона о индустриальных районах и Закона о нефти), для чего им необходимо предоставить разрешительные документы из соответствующих государственных учреждений. Необходимо отметить, что вышеприведенные ограничения не распространяются на турецкие компании с участием иностранного капитала, учрежденные согласно Закону о прямых иностранных инвестициях.

НЕ СУЩЕСТВУЕТ НИКАКИХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ОГРАНИЧЕНИЙ на покупку недвижимости по ее стоимости, виду или количеству приобретаемых объектов на одно лицо.

НЕ ПОДЛЕЖИТ КАКИМ-ЛИБО ОГРАНИЧЕНИЯМ перевод через банки и частные финансовые структуры денежных средств для оплаты стоимости приобретенного недвижимого имущества (как с помощью обмена иностранной валюты, так и без него), а также средств, полученных в качестве доходов от продажи или эксплуатации недвижимого имущества.